Hausverkaufen - mit oder ohne Makler?
Aktualisiert: 27. Feb.
Beim Verkauf einer Immobilie, gibt es vieles zu beachten. Eine der wichtigsten Entscheidungen vor einem Verkauf ist die Maklerfrage. Als Eigentümer müssen Sie entscheiden, ob Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen und dabei alle Vermarktungsschritte selbst übernehmen möchten und können, oder ob Sie einen professionellen Immobilienmakler engagieren, der Ihnen den gesamten Prozess samt Wertermittlung abnimmt. Wir, von Werz Immobilien, möchten Ihnen bei dieser Entscheidung ein wenig helfen und bieten Ihnen daher diesen Artikel damit Sie sich einen guten Eindruck über die Wichtigen Schritte und häufig gemachte Fehler im Verkaufsprozess machen können.
Außerdem finden Sie am Ende des Artikels eine Checkliste mit Fragen, anhand derer Sie einschätzen können, ob Sie ausreichend auf alle notwendigen Aufgaben und Pflichten vorbereitet sind, um Ihr Objekt im Rahmen eines Privatverkaufs an die passenden Interessenten zu veräußern.
1. Schaffe ich es ein Haus ohne Makler zu verkaufen?
Einige Eigentümer überlegen, ihr Haus ohne Immobilienmakler zu verkaufen.
Der erhoffte Vorteil: Maklerprovision einsparen und alleinige Kontrolle über den gesamten Verkaufsprozess behalten.
Dies ist der häufigste Grund für Verkäufer, keinen Immobilienmakler zu beauftragen. Einer der Nachteile ist dabei allerdings, dass Verpflichtungen, Aufgaben und die gesamte Verantwortung selbst übernommen werden müssen, was bei fehlender Erfahrung in vielen Fällen schwieriger und zeitaufwendiger sein kann als gedacht zudem auch viel Geld kosten kann. Um die richtige Entscheidung darüber zu treffen, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen wollen, sollten Sie sich vorab folgende Fragen stellen:
Wie gut kennen Sie sich mit den Aspekten des Hausverkaufs aus? Haben Sie bereits ein Haus verkauft?
Sind Sie erfahren genug für die vielen Schritte des Verkaufsprozesses?
Kennen Sie den aktuellen Wert (Marktwert / Verkehrswert) Ihres Hauses?
Wie schätzen Sie Ihr Verhandlungsgeschick ein? Kennen Sie die gängigen Gebots- bzw. Angebotsstrategien?
Sind Sie bereit, sich mit den rechtlichen Anforderungen auseinanderzusetzen?
Haben Sie Zeit für den Arbeitsaufwand der Vermarktung Ihrer Immobilie?
2. Was ist vor dem Verkauf zu beachten?
Die richtige Vorbereitung und Erfahrung kann entscheidend sein, ob mit oder ohne Makler. Verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über die wichtigsten Punkte und Aufgaben bezüglich Ihres Hausverkaufs:
Wann ist der ideale Verkaufszeitpunkt? Hierbei spielen verschiedene Umstände, wie private und berufliche Faktoren, eine wichtige Rolle. Außerdem muss berücksichtigt werden, wann Sie den Erlös aus dem Verkauf benötigen. In manchen Fällen wird der Erlös schnellstmöglich benötigt, wodurch hier nicht viel Spielraum beim Verkaufszeitraum bleibt.
@immowerz Tipp: Bewahren Sie stets Ruhe und vermitteln Sie möglichst keinen Eindruck der Hast. Ansonsten können Preisvorstellungen der Kunden schnell purzeln. Ein Immobilienmakler ist an der Stelle sehr Hilfreich da er keine Emotionale Bindung zu Ihrem Haus hat und diese auch nicht weiter gibt.
3. Wie lange dauert ein Hausverkauf?
Welche Zeitspanne der Hausverkauf beansprucht, wird prinzipiell von zwei Komponenten beeinflusst: Dem Marktwert und dem Vermarktungsprozess.
Der Marktwert spiegelt den Preis wider, den eine Immobilie erreichen kann.
Zum anderen ist die Organisation sowie der Verlauf des Vermarktungsprozesses von Entscheidender Bedeutung für die Dauer des Hausverkaufs. Die richtige Angebotsstrategie kann dafür sorgen, dass Immobilien schneller verkauft werden.
Die wichtigsten Unterlagen
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen können, ist es sinnvoll, die erforderlichen Dokumente zu beschaffen. Zu den benötigten Dokumenten gehören:
Liegenschaftskarte (ALK)
Bauakte
die Flurkarte
der Lageplan
ein aktueller Grundbuchauszug
gültiger Energieausweis
aussagekräftiges Exposé, am besten mit der Möglichkeit einer virtuellen Besichtigung
gegebenenfalls Nachweise über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Bedenken Sie auch, dass die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen sowohl mit einem Zeit- als auch mit einem Kostenaufwand verbunden ist.
4. Welche Kosten können beim Hausverkauf ohne Makler entstehen?
Wenn Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück als Privatperson verkaufen wollen, sparen Sie zwar die Maklerprovision.
Dennoch sollten Sie die stattdessen anfallenden Kosten nicht unterschätzen.
Als privater Verkäufer sind Sie selbst für die Vermarktung Ihrer Immobilie zuständig. Sie tragen demnach die Kosten für eventuelle Werbemaßnahmen, beispielsweise Online-Inserate. Außerdem entstehen beim Verkauf Kosten für die Beschaffung bzw. Erstellung erforderlicher Dokumente (z. B.: Energieausweis, Grundbuchauszug etc.). Gegebenenfalls kommen Kosten für einen Immobiliengutachter hinzu. Eine weitere mögliche Kostenfalle sind Steuern beim Hausverkauf, gegebenenfalls Kosten für eine Löschung der Grundschuld sowie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablöse eines Immobiliendarlehens bei der Bank.
Darüber hinaus können Opportunitätskosten entstehen (zum Beispiel entgangene Erlöse durch nicht genutzte Renovierungsmöglichkeiten und/oder zu niedrig angesetzter Kaufpreis). Auch ein zu hoch angesetzter Kaufpreis führt zu Verlusten, denn die Immobilie wird so über Monate nicht verkauft werden, wertvolle Zeit vergeht und mögliche Opportunitätskosten entstehen so schnell.
5. Welche Fehler sollten beim Hausverkauf ohne Makler vermieden werden?
Sind alle wichtigen Punkte geklärt, geht es an den eigentlichen Verkaufsprozess. Dabei gibt es im Verlauf des Privatverkaufs Vorgehensweisen, die sich negativ auf den Verkaufsprozess auswirken können. Diese Fehler sollten vermieden werden:
1. Fehler: Ein Makler wird von vornherein ausgeschlossen
Da für viele Immobilienbesitzer der Immobilienverkauf ohne Immobilienmakler günstiger erscheint, lehnen sie es pauschal ab, ihr Haus, ihre Wohnung oder ihr Grundstück mithilfe eines Maklers zu verkaufen. Die eigenen Fachkenntnisse werden dabei häufig überschätzt, der hingegen mit dem Verkauf verbundene zeitliche und nervliche Aufwand wird deutlich unterschätzt. Ein Immobilienverkauf ist kompliziert und erfordert für einen erfolgreichen Abschluss fachliche und rechtliche Kenntnisse. Eigentümer, denen das nötige Wissen und die Erfahrung im Immobilienverkauf fehlen, riskieren finanzielle Einbußen, da sie beispielsweise oft nicht wissen, dass sich etwa ein Verkauf unter Zeitdruck negativ auf den Verkaufspreis auswirken kann. Eigentümer sollten den für einen erfolgreichen Immobilienverkauf erforderlichen Zeitaufwand nicht unterschätzen.
2. Fehler: Potenzielle Kaufinteressenten werden nicht erkannt
Jede Immobilie ist beim Verkauf nur für bestimmte Käuferzielgruppen interessant. Die Gründe hierfür sind teilweise finanzieller Natur oder durch eine sehr kleine Nachfrage gegeben. In anderen Fällen bestimmen spezifische Merkmale Ihres Hauses wie Art, Größe und Lage den potenziellen Interessentenkreis. Dementsprechend variieren je nach Zielgruppe auch die bestmöglichen Vermarktungsstrategien für Ihr Haus. Die Gestaltung des Exposés sowie die gewählte Art der Vermarktung (beispielsweise Immobilienportale, Zeitungsanzeigen, Social-Media-Werbung) sollten auf die Käuferzielgruppe abgestimmt sein.
Den Verkaufspreis einschätzen und festlegen
Um die Immobilie erfolgreich zu verkaufen, ist es essentiell, den aktuellen Wert der Immobilie zu kennen. Der Wert bildet die Grundlage für den späteren Angebotspreis, der für den Verlauf und Ausgang des Verkaufsprozesses sehr wichtig ist.
Wichtig: Wert ist nicht gleich Preis! Der Preis kann höher, oder aber auch niedriger angesetzt werden, je nach Verkaufsstrategie. Eine objektive Einschätzung des Hauswertes fällt Eigentümern in der Regel schwer, da sie häufig nicht über die nötigen Fach- und Marktkenntnisse verfügen und zudem eine emotionale Bindung zum Eigenheim haben.
3. Fehler: Der Wert wird falsch eingeschätzt
Ein zu hoch beziehungsweise zu niedrig angesetzter Angebotspreis schreckt erfahrene Kaufinteressenten ab oder erweckt Misstrauen, wodurch die Nachfrage sinkt und der Immobilien Verkauf erschwert wird. Hinzu kommt der potenzielle finanzielle Verlust durch ein schlechtes Geschäft beim Hausverkauf. Eigentümer verlieren nicht selten 10-Tausende EURO bei einer falschen Einschätzung und einer schlechten Strategie.
Daher sollte der tatsächliche Verkehrswert vor dem Verkauf bekannt sein, um einen realistischen Angebotspreis festlegen zu können. Der Verkaufspreis aus der Wertermittlung ergibt sich aus mehreren Faktoren, unter anderem aus der Lage des Hauses, der Größe sowie dem Zustand der Bausubstanz.
Tipp: Bitte verlassen Sie sich nicht zu sehr auf kostenlose Immobilien Wertermittlungs-Tools die von vielen großen Immobilienprotalen und Maklern frei angeboten werden. Oft werden potentielle Verkäufer dadurch nur angelockt um an Ihre Kontaktdaten zu kommen.
Vermarktung starten: Anzeige und Exposé
Wie bei vielen Dingen gilt insbesondere beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung: Der erste Eindruck zählt. Nach der Wertermittlung erfolgt die Erstellung des Exposés. Dieses ist zugleich Verkaufsanzeige und Visitenkarte Ihres Hauses und letztendlich der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. Es vermittelt Kaufinteressenten einen ersten Eindruck von Ihrem Haus und kurz und knapp die wichtigsten Informationen. Daher sollte das Exposé besonders aussagekräftig und professionell gestaltet sein.
@immowerz Tipp: Bitte keine Fotos mit dem Smartphone aus der Hüfte schießen. Achten Sie auf Qualität, Belichtung und den Schnitt. Räumen Sie vorher auf, schalten Sie sämtliche Beleuchtung ein usw. Schauen Sie sich unsere virtuelle Besichtigungstour an.
4. Fehler: Exposé und Anzeigen wirken unprofessionell oder unvollständig
Für die Erstellung eines ansprechenden Exposés mit guten Bildern und Texten müssen Sie sowohl Zeit als auch Arbeit investieren. Denn wenn die Anzeigengestaltung und das Exposé unprofessionell wirken und die Immobilie ungepflegt oder unvorteilhaft im Inserat dargestellt ist, wird das Haus nicht angemessen, schlimmstenfalls sogar unter seinem Wert auf den Portalen präsentiert und am Ende für zu wenig Geld verkauft. Das nicht werbewirksame Exposé schreckt potenzielle Käufer eher ab, anstatt sie anzulocken. Zwar sollten positive Eigenschaften in Anzeige und Exposé hervorgehoben werden, jedoch sollte auf eine akkurate Darstellung geachtet und die Immobilie ehrlich mitsamt wesentlicher Mängel beworben werden. Beschönigende Anzeigen auf den Portalen führen nach der Begutachtung zu sinkendem Interesse bei potenziellen Käufern und letztendlich zu weniger Kaufangeboten. Mit entsprechenden Fotos und einer detaillierten Beschreibung der Immobilie sowie der Umgebung können Sie die Anzahl der Anfragen sowie deren Qualität entscheidend beeinflussen.
Besichtigungen vorbereiten
Auch bei der Besichtigung kommt es für den potenziellen Käufer auf einen positiven ersten Eindruck des Hauses an. Mehrere Punkte sollten hierbei beachtet werden.
Um Ihr Haus erfolgreich zu verkaufen, müssen Sie den Kaufinteressenten bei der Besichtigung von Ihrer Immobilie überzeugen. Vor Besichtigungsterminen sollten Sie sich die Zeit nehmen, um die Kaufinteressenten innerhalb eines telefonischen Vorgesprächs zu selektieren. Diese Vorarbeit und der Zeitaufwand lohnen sich, damit Sie nur geeignete Kaufinteressenten mit entsprechender Investitionsbereitschaft und finanziellem Spielraum zur Besichtigung Ihres Hauses einladen.
5. Fehler: Die Besichtigungen werden nicht vorbereitet
Grundsätzlich gilt: Sowohl die Räume als auch der Außenbereich des Hauses (Terrasse, Garten etc.) sollten sauber, aufgeräumt und gepflegt sein.
Sehr persönliche Gegenstände sollten in den Räumen möglichst entfernt und durch neutrale Alternativen ersetzt werden, damit die Interessenten sich das Haus besser als ihr neues Zuhause vorstellen können. Gegebenenfalls sind kleinere Reparatur- oder Renovierungsmaßnahmen sinnvoll. Überlegen Sie sich einen sinnvollen Ablauf für die Besichtigung und halten Sie wichtige Unterlagen bereit. Seien Sie auf Fragen seitens der Kaufinteressenten vorbereitet.
Verkaufsverhandlungen führen
Beim Hausverkauf geht es für beide Vertragspartner um viel Geld, weshalb beide Seiten nach Argumenten suchen werden, um ihren gewünschten Preis durchzusetzen. Daher wird für die Preisverhandlung ein gewisses Verhandlungsgeschick benötigt.
6. Fehler: Verkäufer überschätzen ihr Verhandlungsgeschick
Oftmals überschätzen Eigentümer ihr eigenes Verhandlungsgeschick gegenüber Interessenten. Dabei ist es nicht selbstverständlich, den angestrebten Verkaufspreis zu erzielen. Nur überzeugende Verkaufsargumente und eine souveräne Gesprächsführung führen zu erfolgreichen Preisverhandlungen. Verkäufer sollten eine logische Preisstrategie entwickelt und schlagfertige Argumente für ihre Preisvorstellung vorbereitet haben, bevor die Verhandlungen beginnen.
Kaufvertrag und Übergabe
Nach den Verkaufsverhandlungen mit dem Interessenten geht es an das Aufsetzen eines Kaufvertrags für das Objekt. Ein rechtlich verbindlicher Immobilienkauf kommt erst durch die Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages zustande. In der Regel übernimmt der beauftragte Notar die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs. Dafür müssen dem Notar alle nötigen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. Anschließend werden in einem gemeinsamen Notartermin mit dem Käufer alle wichtigen Aspekte für den Verkauf des Objektes besprochen.
Abschließend erfolgt die notarielle Beglaubigung und Beurkundung des Immobilienkaufvertrages. Wichtige Inhalte des Kaufvertrages sind, neben der genauen Fixierung des Kaufpreises und der Zahlungsbedingungen, der exakte Übergabetermin sowie der Zustand der Immobilie bei Übergabe (Übergabeprotokoll). Mit einem solchen Übergabeprotokoll für den Verkauf schützen sich Verkäufer vor möglichen späteren Nachforderungen des Käufers.
7. Fehler: Käufer und Kaufvertrag werden nicht ausreichend geprüft
Häufig scheuen sich Eigentümer davor, die Bonität von Käufern vor Kaufvertragsabschluss zu prüfen. Um jedoch eine teure Rückabwicklung zu umgehen, ist es unvermeidlich, die Zahlungsfähigkeit des Käufers vor der Unterzeichnung zu überprüfen. Dafür reicht in der Regel eine kurze Finanzierungsbestätigung der Bank oder eine entsprechende Bescheinigung darüber, dass der Käufer tatsächlich über die zur Entrichtung des Immobilienpreises erforderlichen Geldmittel verfügt. Außerdem sollte geklärt werden, ob der Kaufpreis direkt auf das Konto des Verkäufers oder zunächst auf ein Notaranderkonto überwiesen wird. Die Schlüssel sollten erst übergeben werden, wenn der vollständige Kaufpreis beziehungsweise die vereinbarte Anzahlung auf das jeweilige Konto überwiesen wurde.
6. Haus verkaufen ohne Makler: Checkliste
Kann ich ein Haus ohne Makler verkaufen? Um die Entscheidung für oder gegen einen Makler zu treffen, ist es zunächst ratsam, sich einen Überblick über die, im Rahmen eines Immobilienverkaufs erforderlichen, Fähigkeiten und Kenntnisse zu verschaffen. Unsere Checkliste soll Ihnen dabei als Orientierung dienen, beantworten Sie dafür die folgenden Fragen ehrlich:
Vorbereitungsphase
Verfügen Sie über genügend Zeit um den kompletten Verkauf Ihres Objektes abzuwickeln?
Können Sie den idealen Verkaufszeitpunkt für Ihr Haus bestimmen?
Haben Sie alle relevanten Dokumente beschafft?
Können Sie anhand der spezifischen Immobilien-Merkmale die richtige Zielgruppe für Ihr Haus bestimmen?
Sind Sie in der Lage, einen realistischen Wert Ihrer Immobilie anhand von Informationen über den aktuellen Immobilienmarkt zu ermitteln?
Wie gut sind Ihre Fähigkeiten bei Verkaufsgesprächen? Haben Sie Antworten auf mögliche Fragen von Kaufinteressenten parat?
Vermarktungsphase
Haben Sie Ihre Immobilie für Besichtigungen sowohl von innen in den Räumen als auch von außen vorbereitet und Mängel beseitigt?
Sind Sie in der Lage, ein aussagekräftiges Exposé in Hinblick auf Bildbearbeitung und Texterstellung anzufertigen?
Können Sie die richtigen Immobilienportale für eine zielgerichtete Vermarktung identifizieren?
Ist es Ihnen möglich, zeitnah alle Interessentenanfragen zu beantworten?
Verkaufs- und Abwicklungsphase
Sind Sie in der Lage, eine Verkaufsverhandlung zu führen, so dass Sie am Ende mit dem verhandelten Preis zufrieden sind?
Verfügen Sie über die notwendigen rechtlichen Kenntnisse, um einen Verkaufsvertrag aufzusetzen oder über einen Kontakt, der Ihnen beratend zur Seite stehen kann?
Fazit: Setzen Sie Prioritäten
Bei einem Hausverkauf geht es um viel Geld. Ob der Verkauf mit oder ohne Makler die richtige Entscheidung ist, muss letztendlich jeder Immobilienbesitzer für sich entscheiden. Allerdings sollten Sie sich als Eigentümer gut überlegen, ob Sie die Arbeit auf sich nehmen möchten und dem Zeitaufwand und auftretenden Risiken gewachsen sind.
Die Beauftragung eines Maklers für Ihren Hausverkauf hat in vielerlei Hinsicht Vorteile. Bereits kleine Fehler beim Verkauf einer Immobilie können große finanzielle Auswirkungen haben. Ein Makler kann Sie vor diesem Risiko bewahren.
Ein Makler spart Ihnen nicht nur Ärger, Zeitaufwand und Arbeit, sondern kennt sich auch mit den Abläufen und Umständen des Verkaufsprozesses bestens aus und kann Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Er begleitet Sie während des gesamten Verkaufsprozesses, unterstützt Sie bei der Vorbereitung des Verkaufs und der Beschaffung wichtiger Unterlagen und kümmert sich um alle wichtigen Aspekte der Vermarktung, inklusive der Erstellung eines aussagekräftigen Exposés. Entscheidende Vorteile eines Maklers vor Ort sind seine Expertise auf dem lokalen Immobilienmarkt und sein Wissen über die dortige Preisentwicklung. Mit seinen Marktkenntnissen kann er für Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Grundstück einen marktgerechten Preis durchsetzen. In seinen Zuständigkeitsbereich fallen unter anderem die objektive Ermittlung des Marktwertes und späteren Angebotspreises Ihrer Immobilie, die Vorbereitung und Durchführung der Vermarktung, das Vereinbaren und Durchführen von Besichtigungsterminen sowie die Vorbereitung von Kaufverträgen und die Unterstützung beim Notartermin.